Динамика цен новостройки, скрытая реальность
Прогнозы цен на новостройки Новосибирска.
По данным самого раскрученного портала города N1.RU, цены на новостройки в 2016 году стоят на месте, а средняя цена по городу на готовое жильё вообще растёт, пусть и на 1%. Остальные аналитики из RID analytics, АН"Квадратека", АН "ЖИЛФОНД" показывают небольшое снижение цен на новостройки, а на готовое жильё падение фиксируют уже больше года.
Привожу собственные данные по средней цене на новостройки, составленные на основе объявленных цен от Застройщиков.
Средние значения цен на строящиеся объекты по районам города в 2015- 2016 годах.
| район | янв. | февр. | март | апр. | май | июнь | июль | август | сент. | окт. | нояб. | дек. | янв. | февр. | март |
| Октябрьский | 63,4 | 64,2 | 65,9 | 64,9 | 64,0 | 64,4 | 64,1 | 64,8 | 64,9 | 64,8 | 64,5 | 64,5 | 64,6 | 64,7 | 64,7 |
| Дзержинский | 52,5 | 52,5 | 52,1 | 53,5 | 53,1 | 53,4 | 55,0 | 55,7 | 55,1 | 54,6 | 54,8 | 54,0 | 55,0 | 54,7 | 54,7 |
| Железнодорожный | 76,0 | 76,6 | 78,0 | 77,6 | 77,7 | 79,0 | 81,4 | 81,0 | 80,8 | 80,8 | 80,8 | 80,6 | 80,6 | 80,6 | 80,9 |
| Заельцовский | 60,6 | 60,8 | 61,2 | 59,1 | 58,1 | 58,3 | 58,1 | 57,4 | 57,6 | 58,0 | 59,3 | 58,6 | 58,8 | 58,3 | 58,6 |
| Кировский | 46,8 | 47,4 | 46,5 | 47,7 | 47,6 | 48,0 | 47,6 | 47,8 | 47,8 | 47,6 | 46,7 | 46,3 | 47,4 | 47,2 | 47,3 |
| Калининский | 62,3 | 60,6 | 60,2 | 60,2 | 60,5 | 60,4 | 60,3 | 60,3 | 59,7 | 58,9 | 58,5 | 58,1 | 58,0 | 57,3 | 57,2 |
| Ленинский | 51,5 | 51,6 | 50,8 | 51,4 | 51,5 | 51,5 | 50,4 | 50,2 | 49,9 | 49,0 | 49,1 | 49,9 | 49,6 | 49,6 | 49,6 |
| Первомайский | 46,9 | 46,7 | 46,6 | 46,5 | 47,1 | 47,9 | 47,6 | 48,1 | 48,0 | 48,0 | 48,4 | 48,4 | 46,7 | 46,1 | 45,9 |
| Советский | 54,3 | 55,3 | 54,3 | 51,7 | 51,5 | 51,4 | 51,4 | 51,8 | 51,8 | 52,7 | 52,7 | 53,1 | 53,1 | 56,2 | 54,4 |
| Центральный | 76,3 | 78,2 | 80,8 | 77,5 | 76,0 | 75,6 | 71,9 | 71,7 | 70,2 | 69,6 | 69,5 | 70,5 | 70,0 | 71,1 | 70,5 |
| средняя по городу | 57,0 | 57,5 | 57,9 | 57,5 | 57,2 | 57,4 | 57,1 | 57,2 | 56,9 | 56,6 | 56,7 | 56,6 | 56,7 | 56,5 | 56,3 |
Это цены, которые предлагают строители конечным покупателям. Значительная часть Застройщиков, особенно из числа надёжных, реально не идёт на снижение цен. Но если взять "чистые" деньги, поступающие в кассу, то они уже уменьшились в среднем на 7-8%.
Застройщики готовы поделиться прибылью, но, в большей части, не с конечными покупателями. Платят риэлторам - 6% уже никого не шокирует, в прошлом месяце побили очередной рекорд 11% со сделки. Доплачивают банкам за спец. ипотеку по своим объектам. Меняют квартиры по бартерным схемам, оформляя по завышенным ценам и стройматериалы и новостройки. С обменом по трейдингу ещё проще, там если одновременно переоценивают и вторичку и новостройку, то всё равно Застройщик в прибыли, ведь существенную часть новостройки клиент оплачивает деньгами. Цель - не опустить цену ниже объявленной, так как многие застройщики оказались заложниками своей политики, основанной на гипотезе, что цены будут расти вечно. Например, в договоре, предполагающем рассрочку платежа, написано: "оплата проводится по текущим ценам". И если у крупной компании таких договоров 200-300, то нетрудно посчитать, сколько она потеряет снизив официальную цену. И есть мнение, если компания снижает цены, значит у неё проблемы, а в этот список никому не хочется. Пока застройщики идут на скидки только по акциям, а на самом деле им нужно искать выход из сложившейся ситуации. Даже скидка 2-3% может изменить решение покупателя в пользу Застройщика.
Констатирую факт: сегодня многие строители стали получать на 7-8% меньше, но пока конечный покупатель мало от этого выиграл. Я думаю, выход будет найден и уже сейчас можно напрямую договориться со многими застройщиками о персональной скидке или рассрочке.
Сергей Николаев, независимый аналитик.
Фото Николаева Максима.
13 Апреля 2016Динамика рынка и прогнозы
статьи по теме
Почему предпочитают вложения в недвижимость. Аналитика и прогнозы.17 Июня 2014
Божничка для риэлтора, или не так страшен бес как его малюют.02 Июля 2014
Особенности риэлтерского бизнеса, взгляд изнутри.02 Июля 2014
Насколько можно доверять риэлтору.19 Февраля 2015
Новостройки Новосибирска - спрос на строящиеся дома понизился на треть.27 Февраля 2015
Сергей Николаев в программе технологии жилья12 Мая 2015
Прогноз цен на новостройки Новосибирска и вторичное жильё23 Апреля 2015
Новые стройки в районах Новосибирска.18 Июня 2015
Новостройки Новосибирска. Анализ рынка сегодня.14 Августа 2015
Индекс состояния строительной отрасли.19 Августа 2015
