ЖК Панорама
ЖК Панорама
Рейтинг А
Стрижи на Родниках
Стрижи на Родниках
Рейтинг А
ЖК  Северная корона
ЖК Северная корона
Рейтинг А
ЖК Чистая слобода
ЖК Чистая слобода
Рейтинг А
Европейский берег
Европейский берег
Рейтинг A
Стрижи
Стрижи
Рейтинг A
ЖК Бавария
ЖК Бавария
Рейтинг A
СЛК Дивногорский
СЛК Дивногорский
Рейтинг А
Жилой комплекс Эталон
Жилой комплекс Эталон
Рейтинг А
Стрижи на Кирова
Стрижи на Кирова
Рейтинг А
Квартал на Декабристов
Квартал на Декабристов
Рейтинг А

Насколько можно доверять риэлтору.

Главная Аналитика Насколько можно доверять риэлтору.
Сергей Николаев

Независимый аналитик

Темы

Назад к списку

Или много ли аферистов в мутных водах рынка недвижимости.

Сергей Николаев, независимый аналитик

Начнём с аксиом:
1. На рынке недвижимости только два основных игрока, это продавец и покупатель, все остальные это посредники.
2. Риэлторы существуют во всех странах с рыночной экономикой, следовательно, продавец и покупатель находят пользу в их работе.
3. Рынок новостроек более сложен, здесь кроме большого числа потенциальных продавцов (застройщики, подрядчики, инвесторы) и многообразие документов, покупатель приобретает не квартиру, а право требования квартиры после сдачи дома в эксплуатацию.

Кроме этого по поводу агентств недвижимости существует множество как фактов, так и мифов, часть из которых оспорить достаточно сложно.

    Например: 
  • Большую часть проблемных новостроек продавали именно риэлторы.
  • Подавляющее большинство горожан считают, что стоимость услуг агентств недвижимости завышена в 2-3 раза.
  • При подаче объявления о продаже, а особенно, о сдаче квартиры в аренду, ваша информация мгновенно потеряется в объявлениях клонах от агентств недвижимости, даже если вы не просили их о помощи.
  • В подавляющем большинстве случаев риэлторы никакой ответственности не несут.
  • И этот список можно продолжать до бесконечности...

К, сожалению, в этносах народов мира профессия риэлтора (как впрочем и аналитика) не входит в число героических или даже благородных, и в этой высоко конкурентной среде человеку очень сложно сделать себе имя. Прежде, чем вы начнёте зарабатывать, придётся несколько лет поработать на зачётку и только потом ваше реноме начнёт приносить прибыль. Очень сложно найти людей, даже среди хороших знакомых, которые доверят вам продажу собственной квартиры. Начинающему риэлтору не сразу поверят, что квартира оценена объективно, чаще предполагают (и порой не безосновательно), что посредник хочет нажиться на разнице между оценочной и реальной ценой. И только после нескольких удачных сделок благодарные клиенты рекомендуют вас своим знакомым и количество заказов будет увеличиваться в геометрической прогрессии. И то до первого прокола, поэтому, отдельным крупным агентствам недвижимости проще возместить клиенту все убытки, чем терять репутацию. Если вы начинаете работу в большом агентстве недвижимости , то ваше реноме будет умножаться (или делиться) на рейтинг этого агентства.

Но иногда первоначальный план диаметрально противоположный, агентства недвижимости совместно с "Застройщиком" затевает строительство нового объекта, на начальном этапе продаёт максимально возможное количество квартир и благополучно исчезает с рынка. Поэтому покупать через малоизвестное агентство недвижимости у нового Застройщика, по договору займа это поиск приключений...

Поделюсь одним из забавных "приёмов" привлечения клиентов. Агентства недвижимости, найдя сверх ликвидный вариант определяет у кого он в эксклюзиве, и параллельно выставляют аналогичную несуществующую квартиру по более низкой цене. Клиенту, при звонке объявляют, что вариант продан, но есть другой чуть дороже, на который есть покупатель, но он пока не решил вопрос с ипотекой. Цейтнот, и человек, который уже мысленно поселился в квартире из первого варианта, испытывает высокое психологическое давление. И таких приемов много.

Большие агентства недвижимости, как правило, имеют много своих эксклюзивных квартир и такими вещами не занимаются, при этом стоимость их услуг немного выше.

Со стоимостью услуг по вторичке самая понятная ситуация в агентстве недвижимости "ЭТАЖИ" 29 тысяч плюс 1%. По новостройкам нормальная ситуация у нескольких застройщиков-лидеров, когда строители и агентства недвижимости продают по одной цене и услуги риэлторов оплачивает сам застройщик. А на "диком" рынке новостроек бывают чудеса даже от метров недвижимости Новосибирска, например при покупке однокомнатной на окраине покупатель переплатил в общей сложности 162 тысячи рублей.

Однако самая плачевная ситуация с надежностью новостроек и реальными сроками ввода в эксплуатацию конкретных объектов. Навести порядок и в эксклюзивах, и в реалистичности предложенных вариантов от конкретных агентств недвижимости была призвана МЛС от НАР (Новосибирская Ассоциация Риэлторов). В МЛС есть проверенные варианты, по вторичке я не спец, а вот 1250 вариантов в новостройках изучил, сроки сдачи приукрашены в 30% случаев и есть стройки, которые покупать, мягко говоря, нежелательно. МЛС подтверждает, что эту конкретную квартиру продаёт это конкретное АН, только вот покупать её рискованно. Самые большие собственные базы по новостройкам у "ЖИЛФОНДА" и "КВАДРОТЕКИ" (Сибакадемстройнедвижимость).

Риэлторы безусловно экономят нам время (пусть и за наши деньги), но выбирать себе партнёра, даже для одной сделки, нужно тщательно.

Сергей Николаев, независимый аналитик
Фото предоставлено Сергеем Николаевым.

19 Февраля 2015Динамика рынка и прогнозы

Назад к списку