О некоторых трендах развития риэлтерского бизнеса

Баланс строительства и продаж квартир.

Не буду акцентировать внимание на том, что существенная часть денег от этих продаж благополучно потрачена совсем на другие цели, просто констатирую факт, что спрос превышал предложение. В 2015 году ситуация кардинально изменилась, сегодня уже предложение на 30-40% превышает спрос. А поскольку, продажа готового жилья физическими лицами на экономику страны никак не влияет, государство озаботилось поддержкой строительной отрасли, а конкретно стимулированием спроса на новостройки. В условиях дефицита покупателей многие застройщики стали активнее привлекать риэлторов.

При таком бешеном объёме продаж и, по моему мнению, чрезмерной щедрости отдельных девелоперов, большая часть АН начала активно осваивать сегмент новостроек. В отличие от вторичного жилья новостройки сконцентрированы территориально. Трудно себе представить, чтобы в готовом доме продавалось сразу 200 квартир. С определением цены тоже проблем не было, если застройщик надёжный, он сам определял цену, если нет можно было найти дешёвые квартиры от подрядчиков или инвесторов. До середины 2015 года, на растущем рынке, была высока доля инвесторов (или спекулянтов, кому как нравится) , затем рынок начал смещаться в сторону конечных покупателей. Многие АН, дорожащие своей репутацией, начали создавать аналитические службы, для определения надежности застройщиков. Больше всех, на мой взгляд, преуспели Квадратека и ЖИЛФОНД. Другие попытались создать постоянно действующие выставки продажи под лозунгом: "Все новостройки города в одном месте". Среди лидеров могу выделить ЖИЛФОНД и БОЛЬШОЙ ГОРОД. В этом начинание есть и свои подводные камни, в отличие от ярмарки "Новосибирск строится" здесь об объектах рассказывают не представители строительных компаний, а риэлторы. И информация может подаваться однобоко, в зависимости от договора с Застройщиком. Тем не менее, здесь можно получить и исходную информацию, и записаться на бесплатную экскурсию на объект. Экскурсии организовывали и другие АН. Не обходилось и без казусов, отдельные наиболее креативные риэлторы сидели в засадах на стройках и перехватывали чужих клиентов, предлагая более низкие цены. Пошла некоторая специализация, отдельные АН, например "ПАЛИТРА" стали выполнять функцию отдела продаж Застройщика, на мой взгляд, достаточно успешно. Другие стали продавать "квартиры от подрядчиков", реализуя по более низким ценам квартиры нескольких застройщиков, как правило, не из числа лидеров. Федеральная риэлтерская компания "ЭТАЖИ" стала лидером по внедрению интернет технологий (ещё НИАН, но в меньших масштабах) . Случалось даже, что на экскурсии ,ими организованные, попадали риэлторы из других АН, уверенные, что едут с представителями Застройщика. Кроме того "ЭТАЖИ" проводят постоянные встречи клиентов с застройщиками, проводят учебы с приглашением иногородних и новосибирских специалистов, при этом там могут присутствовать и риэлторы из других АН.

Особенностью работы на первичном рынке можно считать существенную смену состава АН. Многие опытные риэлторы не сумели вписаться в новую ситуацию, на первый план вышли молодые специалисты по лендингу, созданию сайтов клонов и.т.д. А те же "ЭТАЖИ" вообще предпочитают не принимать работников с опытом риэлтора.

Создать сайт-клон и сесть на входящий поток Застройщика, это, по мнению одних, креатив, а по мнению других паразитирование в чистом виде. Не берусь обсуждать эту проблему, но замена в этом компоненте АН на крупного агрегатора, например банк даст застройщику большую экономию. Тем более, что эти сайты зачастую вредят застройщику, например на запрос в яндексе - официальный сайт застройщика ( компании из 2-ой десятки) я получил 3 сайта-клона их добровольных помощников. Поэтому время легких денег на первичном рынке скоро кончится, уж слишком сильно упала норма прибыли у Застройщиков.

Из новых ( старых ) перспективных направлений в риэлтерской деятельности, я вижу возобновление обменных цепочек. Вот здесь без опытного риэлтора обойтись сложно. Я, например, с удовольствием поменял бы квартиру на левом берегу на центр, с какой-то доплатой. И таких желающих много, сейчас всё идёт через куплю-продажу.

Как и в прошлый кризис, риэлтерский рынок просядет на 30-40% и останутся самые динамично развивающиеся и , извините за пафос, самые порядочные АН.

Сергей Николаев, не ангажированный аналитик.
Фото Максима Николаева.

01 Апреля 2016Динамика рынка и прогнозы

Назад к списку