Прогноз цен на новостройки Новосибирска

Цены на новостройки, разнонаправленные векторы.

Самый оптимистический прогноз по новостройкам сегодня - цены не упадут. Самый распространённый - цены не могут сильно упасть из-за значительного роста себестоимости. О значительном росте никто и не заикается. Я тоже считаю, что те, кто начнёт демпинговать с большой вероятностью обанкротятся. Но на рынке Новосибирска появились несколько факторов, которые будут определять изменение цен относительно друг друга между классами. Не буду подробно останавливаться на классификации жилья, обрисую вкратце.

Краткая классификация жилья.

Существуют два основных типа застройки:

1. Группа массового жилья. Это группа новостроек разделяется на:
• новостройки эконом класса
• новостройки комфорт класса
2. Группа повышенного качества жилья (престижного).Новостройки этой группы это:
• новостройки бизнес класса
• новостройки элитного класса

При расчёте размера квартиры в социальном (муниципальном) жилище норма площади жилого дома в расчете на одного человека составляет 20 м2. Поэтому, учитываю очень модный в пост кризисных новостройках формат жилья - студии, для Новосибирска необходимо добавить подкласс "социальное" жильё. Это на ступеньку ниже эконом-класса, правильнее было назвать "не до жильё". Так больше 20% студий до 20 м2 покупались с использованием материнского капитала и было единственным жильём, то есть в 4 раза недотягивало даже до социальных норм. Но сегодня наша публикация не об этом, переходим к первому фактору, который будет определять движение цен на новостройки.

Соотношение цен на готовое жильё и новостройки.

В городе существует несколько микрорайонов, где застройщики продают квартиры дороже, чем инвесторы в уже сданных домах. Здесь причины две:

• первая: в цене квартир, которые покупали инвесторы была высокая не рыночная составляющая - губернаторская субсидия и материнский капитал. Инвесторы и "инвесторы по неволе", которые купили 2-3 года назад, имеют свою математику им 300 тысяч подарило государство плюс квартиры за 3 года значительно подросли. Их не интересует себестоимость застройщика, они в большом плюсе.
• вторая: перевёрнутая на голову ипотека, покупая в ипотеку от застройщика в доме, который сдаётся через год, дольщик выплачивает по ипотеке на 25-48% меньше. Такая ситуация не может продолжаться вечно.

Большой разрыв между спросом и предложение на новостройки в разных классах и микрорайонах.

Понятно, что никто из нас не мечтает жить в панельном доме на окраине города, который состоит из 1000 студий по 20 м2. Даже как временное жильё всем больше нравиться студия в центральной части, которая одна на площадке. Спрос на студии больше инвестиционный, и мне кажется нынешний кризис, вкупе с кризисом 2008-2009 годов, обеспечить значительное перепроизводство этого формата. Цены на студии с 2017 года будут падать относительно полноценных квартир. Ещё один критерий, который, на мой взгляд, будет определять цену это повышенная концентрация новостроек в отдельных микрорайонах , там уже идёт ценовая война. И исходя из суммарного предложения быстрее всего будет падать цена в домах, которые относятся к классу ниже эконома.

Поэтому, если выбираете квартиру для инвестиций, обратите внимание на количество новостроек рядом и цены на вторичное жильё в новых домах, а другие факторы и более подробную классификацию жилья, рассмотрим в новых публикациях.

Фотограф Максим Николаев

Сергей Николаев, независимый аналитик

05 Сентября 2015Динамика рынка и прогнозы

Назад к списку