ЖК Панорама
ЖК Панорама
Рейтинг А
Стрижи на Родниках
Стрижи на Родниках
Рейтинг А
ЖК  Северная корона
ЖК Северная корона
Рейтинг А
ЖК Чистая слобода
ЖК Чистая слобода
Рейтинг А
Европейский берег
Европейский берег
Рейтинг A
Стрижи
Стрижи
Рейтинг A
ЖК Бавария
ЖК Бавария
Рейтинг A
СЛК Дивногорский
СЛК Дивногорский
Рейтинг А
Жилой комплекс Эталон
Жилой комплекс Эталон
Рейтинг А
Стрижи на Кирова
Стрижи на Кирова
Рейтинг А
Квартал на Декабристов
Квартал на Декабристов
Рейтинг А

Новые дома, на что обратить внимание.

Главная Аналитика Новые дома, на что обратить внимание.
Сергей Николаев

Независимый аналитик

Темы

Назад к списку

У каждого конкретного дома есть свой "скелет в шкафу": где-то проблемы с фундаментом, где-то перегородки между квартирами из гипсокартона, в каком-то доме сэкономили на фасадах...

У нас в стране, как и в любом государстве мира, живёт много консерваторов, которые не гонятся за модой, современными гаджетами, не меняют автомобили каждые полгода и считают, что проверенные временем вещи гораздо надёжнее и функциональнее новомодных. Но прогресс не остановить, и хотя строительство не электроника, тем не менее появляются новые технологии, новые материалы, новые проекты, и не всегда это объясняется только получением сверхприбыли. Последние 7 лет в Новосибирске ежегодно сдаётся около 1 млн. квадратных метров нового жилья, и людей, которые хотят приобрести новые современные квартиры тоже предостаточно. Надо сказать, что больше 90% квартир продаются на стадии строительства, однако, от 20-70% (по разным домам) первоначальных покупателей это инвесторы, которые покупали недвижимость с целью перепродажи и получения прибыли. Лично я не имею ничего против этой категории игроков на рынке. Хотя они в некотором роде и "разгоняют" цены, но с другой стороны и стимулируют увеличение объёмов строительства, то есть увеличивают предложение, что в конечном счете снижает цену. Поэтому сразу после сдачи дома, или через 3 года после получения свидетельства о собственности (чтобы не платить налог), инвесторы выставляют на продажу (уже по более высоким ценам) большое количество квартир. В данной статье мы хотим дать ненавязчивый совет - на что надо обратить внимание и к чему нужно быть готовым при покупке новой квартиры.

В каждом крупном АН есть узкие специалисты по новостройкам, потому что у каждого конкретного дома есть свой "скелет в шкафу", где-то проблемы с фундаментом, где-то перегородки между квартирами из гипсокартона, в каком-то доме сэкономили на фасадах и другие тонкости. О таких вещах громко не кричат, но если вы попадёте на действительно классного специалиста, то узнаете много нового и важного о доме, где собираетесь купить жильё. Приобретая квартиру в новом сданном доме, человек, как правило, собирается там жить, он, обычно, привязан к этому месту, или работа рядом, или родственники живут в пешей доступности, или просто всю жизнь прожил в данном микрорайоне, поэтому хорошо знает инфраструктуру этого места и для него главное не ошибиться с домом.

Достоинства новых домов в целом понятны, это новые коммуникации, низкий процент износа и возможность не торопясь, и не особо напрягаясь, собрать деньги на капитальный ремонт (в случае, если объект построен без нарушения технологии). Есть и общие недостатки, это несмолкаемый шум от ремонта в течение 1.5-2-х лет, постоянные сборы на обустройство территории, притирание с соседями по поводу парковок и прочее, пара хитромудрых покупателей, не сдающих денег в общий котёл, организация ТСЖ, но это всё проблемы проходящие и решаемые.

Перейдём к тонкостям:

1. Технология строительства. С кирпичом в целом всё понятно, панель - здесь вопрос какого завода, что внутри керамзит, утеплитель (какой). Каркасный или монолитный, какой фасад, кто субподрядчик по фасаду. Из чего сделаны межквартирные и внутренние перегородки (я в своей квартире одну перегородку снес и поставил новую с дополнительной шумоизоляцией). Исходя из этого можете прикинуть стоимость ремонта.

2. Срок строительства дома. Если долгострой, то сколько стоял на фундаменте, была ли нужна экспертиза и проводили ли её.

3.Кто застройщик, кто ген. подрядчик. Иногда застройщик компания на один дом. Если это ИСК "Русь" или "Домстрой", то качество можно не проверять. А если, например СК "Красный проспект" - один из прежних лидеров, то, когда строился дом: до банкротства компании, во время банкротства или достраивали дольщики. По застройщику можно прогнозировать качество. Одни дома стоят как конфетки, а у кого-то строят новые дома и на этой же площадке ремонтирует те, что сдали 2-3 года назад.

4. Проект дома. Когда его делали, до кризиса 2008 года квартиры были в среднем 60 кв. метров по 2-5 на площадке или во время и сразу после кризиса, в это время мы получили новые муравейники, а кое-где и потенциальное ГЕТТО.

Исходя из предположения, что человек уже выбрал район проживания, в следующей серии статей, мы дадим перечень всех введённых домов за последние 7 лет, с указанием застройщика, с разбивкой по районам города.

В конце каждого обзора будем давать общую информации по строящимся домам в районе, для того чтобы можно было спрогнозировать возможность попасть в долгострой, а конкретика будет в нашей большой базе.

07.07.2014 года

Сергей Николаев, директор по развитию аналитического агентства Абрис
Тел.214-39-97 (в рабочее время), электронная почта: nsv9@mail.ru

08 Июля 2014Застройщики

Назад к списку