Реквием по 214-ФЗ
25.10.2017 президент Российской Федерации Владимир Путин поручил профильным министерствам проработать вопрос плавного перехода от долевого строительства жилья к механизму проектного финансирования.
Акцентирую пока дано лишь поручение разработать предложения и, собственно, сам механизм.
Немного истории: Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" был разработан и принят в 2004 году, а начал действовать с 2005 года. Этим законом правительство планировало защитить дольщиков от недобросовестных застройщиков. Исключить двойные продажи , нарушения сроков строительства и замораживание объектов. Другим важным последствием появление закона явилось то, что Застройщики на законных основаниях, по понятному алгоритму, могли привлекать деньги клиентов на всех стадиях строительства. Возник класс инвесторов (или спекулянтов, кому как нравится ), которые на свой страх и риск вкладывали деньги на ранних стадиях строительства, зарабатывали и рисковали вместе со строительными компаниями. Отдельные застройщики были не против поделиться прибылью, другие не работали с инвесторами. Появились дополнительные функции и у риэлторов и у аналитиков, а рынок строительства стал расти.
Но что-то пошло не так. Застройщики быстро придумали обходные схемы. И появились около законные способы продажи, по договорам займа, предварительным ДДУ , и в результате большое количество обманутых дольщиков. По числу которых Новосибирская область в числе регионов лидеров. И можно констатировать, что большая часть покупателей, обманутых застройщиками, приобретала квартиры именно по ДДУ.
После этого в закон вносилось бесконечное количество поправок и проводились разные эксперименты над застройщиками. Реального результата это не приносило, нагрузка на добросовестных строителей возрастала, а остальные находили недорогие способы обхода новых поправок. Например страховали за 0,3% ДДУ у страховых компаний такого же уровня.
Последние изменения вызвали консолидированный протест всех крупных застройщиков и, мягко говоря, направлены не на защиту дольщиков, а скорее на уничтожение строительной отрасли.
Я не буду останавливаться на том, сколько и кем было собрано денег на защиту дольщиков и куда они исчезли. Но сам факт поручения президента говорит в том числе и о недоверии к структурам столько раз вносивших поправки в закон, но, в конечном счёте, не получившим нужного результата.
Отказ от продажи по ДДУ однозначно приведёт и к падению темпов строительства и к существенному росту цен на недвижимость. А теперь к началу статьи,пока дано лишь поручение разработать предложения и, собственно, сам механизм.
Сергей Николаев, независимый аналитик.
26 Октября 2017
