Как будут меняться цены на конкретных объектах в сравнении со средней ценой
Чем быстрее будет расти цена конкретной квартиры, тем проще её будет продать.
Сегодня, при ярко выраженном рынке покупателя, сложно не купить новостройку, а продать её, если такая необходимость возникнет. Даже если вы и планируете жить в этой квартире долгое время этот фактор не следует игнорировать.
Начнём с прописных истин. Главное в квартире это место. Земля конечный ресурс, и если вы купили квартиру в доме, который строится в центре, но между двумя магистралями. Будьте уверены, что рядом парк не разобьют. Вы обречены на нескончаемый шум за окном, а если этаж ниже 5-6, то и на соответствующую концентрацию выхлопных газов в воздухе. Тем не менее при падении продаж новое строительство резко сместилось в сторону центра.
В диаграмме показана доля всех строящихся объектов по расположению относительно центра и домов, которые начаты в этом году.
Если вокруг новостройки в центре города нет свободных площадок, то значит резервы роста цены за счёт улучшения инфраструктуры практически исчерпаны.
Последние пару лет активно застраиваются площадки вдоль улицы Ипподромская, в тех местах, где планировалась парковая зона. Но в борьбе здравого смысла и жадности победила последняя, и с учётом роста транспортной загруженности магистралей, места возле дорог вряд ли будут дорожать быстрее рынка. Еще одним минусом домов в центре является точечная застройка. Новосёлы по Гоголя 38 наслаждались небом и солнцем, но через пару лет в стройке по улице Крылова 63 была изменена этажность с 7-11 до 11-25 и вот уже новая новостройка частично закрыла солнце. А потом между двумя новостройками в нарушение всех СНИПОВ, на 0,43 га впихивают 21-этажный дом Карамзина 53, площадью 14,5 тысяч кв. метров. А дому по Гоголя 40, который сдан в 2007 году, эти новостройки перекрыли южную сторону. Сейчас до конца непонятно сколько ещё может вылезти свечек, с разрешением на строительство пятилетней давности.
В этом смысле практичнее покупать квартиру в квартальной застройке, даже на комплексных площадках, в которых строительство инфраструктуры явно отстаёт, есть места под строительство школ и садиков. То же касается и коммерческой недвижимости, при квартальной застройке между вашим магазином и домом никто не разрешит воткнуть ларёк. Из застройщиков лидеров комплексной квартальной застройки я бы выделил "Энергомонтаж", КПД "Газстрой" (Чистая Слобода), "Сибакадемстрой" (Компания Брусника), ", ГК "Стрижи", СЛК "Дивногорский" и "Переулок Бульварный" от ИСК "Русь". Есть и другие проекты, где всё это планируется "Ясный берег", "Жуковка"
Переулок Бульварный.
Из малоэтажных посёлков выделяется ЖК "Бавария", у комплекса есть вся городская инфраструктура, включая хорошие школы, благодаря Краснообску.
Прогноз динамики цен по конкретный объектам одна из самых сложных задач, здесь важно всё: качество строительства, инфраструктура, транспортные развязки, квартирография построенного и строящего жилого фонда в непосредственной близости от объекта, планы по строительству метро, дорог, объектов инфраструктуры и многое другое. Имея такой анализ, квалифицированный риэлтор может существенно повысить эффективность вложений клиента. А среднестатистический, к сожалению, подберёт объекты с максимальным вознаграждением от застройщика.
Мы на своём портале, смотрите верхние баннеры и раздел СЕГОДНЯ В ПРОДАЖЕ, делаем прогнозы относительного роста по отдельным объектам. И качества консультаций по данному вопросу одно из приоритетных направлений нашего развития.
Сергей Николаев, независимый аналитик.
25 Октября 2017
