Анализ продаж новостроек за 2 квартал 2016 года не вселяет оптимизма.
Если в целом за полугодие продажи упали на 21%, то за 2 квартал на 32%. При этом ввод за 2 квартал сократился всего на 7%, а количество заложенных домов вообще осталось на уровне 2015 года. Многие застройщики даже не скрывают, что начинают новые проекты чтобы как-то закрыть старые.
В отличие от бравурных реляций отдельных чиновников, о значительный росте ипотечных кредитов, которые должны обеспечить и рост продаж, меня этот факт скорее настораживает. При падении реальных доходов и росте просрочки по ипотеке, которая только по Новосибирской области приблизилась к рубежу 1,5 млрд. рублей, рост ипотеки ситуацию не спасёт.
Снижающийся уровень инфляции тоже играет отрицательную роль, со стройки уйдет подавляющая часть инвесторов. Априори ипотеку выгодно брать на растущем рынке, а на падающем - бессмысленно.
Ситуация усугубляется еще и огромным количеством бартерных сделок, в которых квартира не находит конкретного покупателя, а только меняет продавца. Если такая динамика продлиться ещё 2-3 квартала, то количество замороженных строек превысит уровень 2009 года (135). В это время можно строить только квартиры для конечного потребителя, в крайнем случае для арендодателя.
В 3-4 кварталах 2016 года рынок ждёт классическая ценовая война. Всё это будет происходить в плоскости цена-качество.
Ровно год назад я делал предварительный прогноз развития ситуации по собственному индексу. К сожалению, прогноз сбывается. Компания "Дискус" выдавила практически всех конкурентов из подкласса "социальное жильё", концерн "Сибирь" вообще ушёл в "комфорт" существенно понизив объёмы, так же уменьшила объёмы строительства и компания ВИРА-СТРОЙ.
Если продолжить график из той публикации, видно, что вся борьба ещё впереди ( как я писал год назад, всё что закладывается сегодня, будет определять ситуацию через полтора два года).
В данной публикации, пока без названий конкретных фирм, даю свой взгляд на "точки роста" или направления по которым пойдёт основная борьба за покупателя. С тем, что невозможно продать всё строящееся жильё, уже, практически, никто не спорит.
1. Борьба за себестоимость, каждый застройщик в своём подклассе. Отдельные компании снижают себестоимость за счёт качество, другие за счёт ухудшения планировочных решений. Просто снижение цены квартиры за счёт уменьшения площади, сегодня практически не работает.
2. Оптимизация жизненного пространства за счёт удачных планировочных решений, отдельные фирмы достигли здесь значительных успехов.
3. Благоустройство территории за порогом квартиры. Если ещё 3-4 года назад этому критерию почти не уделяли внимания, то сегодня в Новосибирске и пригородах есть чему удивиться.
4. Работа с Агентствами Недвижимости. Уже сегодня есть случаи разрыва договоров крупных Застройщиков со значимыми АН. О формах работы АН с потенциальными покупателями, когда агентство берёт личные данные покупателя и тупо рассылает их по всем известным застройщикам (как своего клиента), будет отдельная публикация. Пока только могу сказать потенциальным покупателям, что оставляя свои данные в АН, вы должны забыть о персональной скидке от многих Застройщиков.
5. Надёжность Застройщиков. Квартира в замороженной стройке стоит на порядок меньше. Сейчас несколько крупных компаний готовят собственные рейтинги и это значительно улучшит информативную базу.
В следующих публикациях будет информация о лидерах рынка по этим 5 критериям.